경매로 사면 토허제 실거주 의무가 없을까: 경매와 토지거래허가의 관계
경매 토지거래허가 제외와 실거주 의무, 경락잔금대출 전입 의무 정리 [경매 토지거래허가 핵심 요약] 법원 경매는 부동산 거래신고법 제14조 제2항 제2호에 따라 경매 토지거래허가 대상에서 빠지므로, 토허구역 아파트라도 허가나 2년 실거주 의무 없이 낙찰받을 수 있습니다. 그러나 수도권·규제지역에서 경락잔금대출을 받으면 6개월 내 전입 의무가 붙는 것으로 안내되고, 팔 때는 양도세 거주요건이 따라오므로 "실거주 의무가 없다"는 말은 취득 단계에만 맞습니다. 제가 경매 물건을 분석하면서 요즘처럼 같은 질문을 많이 받은 적이 드뭅니다. "토허구역은 경매로 사면 실거주 안 해도 되니까, 전세 끼고 낙찰받으면 되는 거죠?" 절반은 맞고 절반은 틀린 이야기입니다. 경매가 토지거래허가에서 빠지는 것은 법에 명문으로 적힌 사실입니다. 그래서 서울 전역이 허가구역으로 묶인 뒤 강남권 아파트 경매에 응찰자가 몰렸습니다. 하지만 낙찰 뒤 잔금을 대출로 치르는 순간, 그리고 몇 년 뒤 팔 때는 전혀 다른 규제가 기다리고 있습니다. 이 글에서는 경매와 토지거래허가의 관계 를 조문으로 확인하고, 매매와 무엇이 다른지, 경락잔금대출 전입 의무와 선순위 임차인 인수 위험, 양도세 거주요건까지 입찰 전에 따져야 할 순서대로 정리해 드리겠습니다. 경매 토지거래허가 제외, 법적 근거는 토지거래허가를 규정한 부동산 거래신고법 제11조는 허가구역 안 토지의 소유권을 "대가를 받고" 이전하는 계약에 허가를 받도록 합니다. 경매도 대금을 내고 소유권을 얻는 유상 취득이지만, 같은 법 제14조 제2항은 제11조를 적용하지 않는 경우로 제1호 토지 수용, 제2호 「민사집행법」에 따른 경매 를 명시하고 있습니다. 허가를 받지 않으니 허가 조건인 "허가 목적대로 2년 이상 직접 이용할 의무"(같은 법 제17조)도 생기지 않습니다. 또한 경매는 매매계약 신고 대상이 아니어서 토허구역 매매에서 ...
