SEOUL INSIGHT

전셋집 누수 보일러 고장 수리비 부담과 임대인 수선의무 원상복구 범위 정리 [임대인 수선의무 핵심 요약] 보일러 노후 고장, 배관·방수층 누수처럼 고치지 않으면 살 수 없는 하자는 민법 제623조에 따라 집주인이 고쳐야 하고, 전구·패킹 같은 사소한 수선과 세입자 과실로 생긴 파손은 세입자 몫입니다. '수리는 임차인 부담' 특약이 있어도 대규모 수선까지 넘어가지는 않으며, 퇴거 시 원상복구는 입주 당시 상태가 기준이고 자연스러운 노후(통상의 손모)는 빠집니다. 가을 이사철이 끝나고 첫 한파가 오면, 반포·방배에서 임대차를 중개하는 제 사무실에는 비슷한 전화가 이어집니다. "보일러가 안 돌아가는데 집주인이 세입자가 알아서 고치래요", "천장에서 물이 떨어지는데 누구한테 말해야 하나요" 같은 질문입니다. 반대로 임대인 쪽에서는 "계약서에 수리는 임차인이 한다고 써 놨는데 왜 내가 내야 하느냐"고 묻습니다. 양쪽 모두 계약서 한 줄을 근거로 들지만, 실제 결론은 민법 조문과 대법원 판례가 정한 기준에서 갈립니다. 계약서 문구만 믿고 버티다가 조정이나 소송에서 뒤집히는 경우를 현장에서 여러 번 봤습니다. 이 글에서는 임대인 수선의무 의 법적 기준부터 보일러·누수 같은 사례별 수리비 부담, '수리는 세입자' 특약이 어디까지 통하는지, 세입자가 먼저 고쳤을 때 돈을 돌려받는 방법, 그리고 이사 나갈 때 원상복구를 어디까지 해야 하는지를 실무 순서대로 정리했습니다. 임대인 수선의무, 민법 제623조가 정한 기준 민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 정합니다. 집을 넘겨주는 것으로 끝이 아니라, 계약 기간 내내 사람이 살 수 있는 상태를 유지해 줄 책임 이 집주인에게 있다는 뜻입니다. 이것을 실무에서는 임대인의 수선의무라고 부릅니다...

이사 나갈 때 장기수선충당금 돌려받는 법과 관리비 정산 총정리 [장기수선충당금 반환 핵심 요약] 장기수선충당금은 법상 집주인(소유자)이 내는 돈이라, 세입자가 관리비에 섞어 대신 냈다면 이사 때 돌려받을 수 있습니다. 관리사무소에서 납부확인서를 받아 보증금과 함께 정산하고, 관리비는 이사 당일 검침과 일할 계산으로 중간정산하는 것이 기본 순서입니다. 제가 반포·방배에서 전세 만기 잔금을 처리하다 보면, 보증금 송금은 1원 단위까지 맞추면서 정작 장기수선충당금 은 아무도 꺼내지 않는 장면을 자주 봅니다. 세입자분은 몰라서, 집주인분은 굳이 먼저 말하지 않아서 그냥 지나가는 것이죠. 그런데 대단지 아파트에서 4년을 살았다면 이 돈이 백만 원을 훌쩍 넘는 경우도 드물지 않습니다. 여기에 이사 당일 관리비 정산까지 엉키면, 열쇠를 넘긴 뒤에 고지서가 날아와 서로 얼굴을 붉히게 됩니다. 이 글에서는 이사 나갈 때 장기수선충당금을 돌려받는 법 과 관리비 이사정산 순서, 매도인이 챙겨야 할 선수관리비, 집주인이 반환을 거부할 때의 대응까지 실무 순서대로 정리했습니다. 장기수선충당금이 집주인 돈인 이유 장기수선충당금은 승강기 교체, 외벽 도장, 배관 교체처럼 몇 년~십수 년 주기로 돌아오는 큰 공사에 대비해 매달 모아 두는 적립금입니다. 공동주택관리법 제30조 제1항은 관리주체가 이 돈을 "해당 주택의 소유자로부터" 징수하도록 정하고 있습니다. 건물 가치를 지키는 비용이니 소유자 몫이라는 것이 법의 설계입니다. 다만 관리사무소가 집주인에게 따로 고지서를 보내기 번거롭다 보니, 실무에서는 관리비 고지서에 함께 얹어 거주자에게 청구합니다. 그래서 같은 법 시행령 제31조 제8항은 사용자(세입자)가 대신 납부한 경우 소유자가 그 금액을 반환해야 한다 고 따로 정해 두었습니다. 예전 자료에는 이 조항이 '제7항'으로 나오는데, 이후 조문이 정비되면서 현행 기준 항 번호가 바뀐 것입니다. 장기수...

비거주 1주택자 전세대출 제한 2027년 1월 시행, 대상 조건과 예외 정리 [비거주 1주택자 전세대출 핵심 요약] 금융위원회의 8·13 금융 종합대책에 따라 2027년 1월 1일부터 수도권·규제지역 아파트를 임대 중이면서 본인과 배우자가 한 번도 실거주한 적 없는 1주택자는 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 제한됩니다. 대상 조건 3가지와 예외 사유, 1주택자 전체의 보증비율 축소까지 한 번에 정리했습니다. 제가 상담을 하다 보면 "집은 한 채 있는데 직장 때문에 다른 동네에서 전세로 살고 있다" 는 분들을 생각보다 많이 만납니다. 내 집은 세를 주고, 나는 전세대출을 받아 다른 집에 사는 구조입니다. 그동안은 이 구조가 문제 되지 않았지만, 2027년부터는 사정이 달라집니다. 금융위원회가 2026년 8월 13일 발표한 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에 이런 1주택자를 겨냥한 조항이 들어 있습니다. 수도권·규제지역 아파트를 갖고 있으면서 본인이나 배우자가 그 집에 한 번도 살아 본 적이 없다면 전세대출이 막히는 방식이고, 전세를 낀 갭투자를 차단하겠다는 취지입니다. 다만 모든 1주택자가 해당하는 것은 아니고 예외도 꽤 넓게 열려 있습니다. 이 글에서는 규제 대상이 되는 세 가지 조건, 예외 사유, 1주택자 전체에 적용되는 보증비율 축소, 그리고 집주인과 세입자에게 생길 수 있는 변화를 정리했습니다. 세부 시행 기준은 후속 발표에서 달라질 수 있으니 발표 기준임을 전제로 읽어 주세요. 비거주 1주택자 전세대출 제한, 대상 조건 3가지 규제 대상은 아래 세 가지 조건을 모두 충족하는 사람입니다. 하나라도 빠지면 대상이 아닙니다. 비거주 1주택자 전세대출 규제 대상 여부 판단 흐름 조건 내용 조건 1 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자 (부부합산 기준) ...

  세입자 낀 집 매수인 실거주 갱신거절 가능 여부와 조건 정리 [매수인 실거주 갱신거절 핵심 요약] 세입자가 계약갱신을 요구한 뒤에 집을 산 매수인도 갱신거절 기간(만료 6개월 전~2개월 전) 안에 소유권을 넘겨받았다면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 것이 대법원 판단입니다. 다만 실거주 의사는 매수인이 증명해야 하고, 거절 후 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 제가 상담을 받다 보면 매수자분들이 가장 불안해하는 순간이 "세입자가 이미 갱신청구를 했다고 하는데, 제가 사서 들어가 살 수 있나요?"라는 질문을 할 때입니다. 매도인은 팔고 떠나면 그만이지만, 매수인은 잔금까지 치르고도 2년을 더 기다려야 할 수 있기 때문입니다. 이 문제는 2020년 계약갱신청구권 도입 직후 국토교통부 해석과 하급심 판결이 엇갈리며 혼란이 컸습니다. 그러다 대법원이 2022년 12월 1일 매수인도 일정한 기간 안이라면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 정리했습니다. 이 글에서는 매수인 실거주 갱신거절 이 가능한 조건, 결정적인 "등기 시점", 실거주 의사의 증명책임, 허위 거절 시 손해배상 기준까지 판례와 조문 중심으로 정리해 드리겠습니다. 토지거래허가구역에서 세입자 낀 집을 사려는 분이라면 마지막 섹션까지 꼭 확인해 주세요. 세입자 낀 집 매수인도 갱신거절할 수 있을까 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하면서, 제8호에서 "임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 거절 사유로 두고 있습니다. 쟁점은 갱신 요구를 받은 뒤에 집을 산 매수인도 이 제8호를 쓸 수 있느냐였습니다. 법 시행 직후에는 "갱신 요구 당시의 임대인을 기준으로 판단한다"는 국토교통부 해석이 있었고, 다수 하급심도 같은...

토허제 실거주 유예 1년 연장, 세입자 낀 집 최장 3년 3개월 입주 유예 정리 [토허제 실거주 유예 핵심 요약] 토지거래허가구역에서 세입자가 사는 집을 살 때 적용되는 토허제 실거주 유예 신청기한이 2027년 12월 31일까지 1년 늘어나고, 기존 임대차 잔여기간에 더해 갱신계약 1회(최대 2년)까지 유예가 인정될 예정입니다. 다만 무주택 요건, 허가 후 4개월 내 취득, 입주 후 2년 거주 의무는 그대로여서 요건을 하나라도 놓치면 혜택을 받지 못합니다. 제가 서초 일대에서 매매 상담을 받다 보면 요즘 가장 자주 듣는 질문이 "세입자 있는 집, 토허구역에서도 이제 살 수 있나요?"입니다. 집주인은 세금 때문에 팔고 싶은데 세입자 계약이 남아 있고, 매수자는 무주택이라 당장 들어가 살 생각은 있지만 입주 날짜가 맞지 않아 계약이 무산되는 장면을 올해 여러 번 봤습니다. 국토교통부가 2026년 9월 17일 이 문제를 보완하는 부동산 거래신고법 시행령 개정안을 발표했습니다. 5월에 도입된 실거주 유예의 신청기한을 1년 연장하고, 세입자가 계약을 갱신해 계속 사는 경우까지 유예 범위를 넓히는 내용입니다. 이 글에서는 토허제 실거주 유예 연장 의 핵심 내용과 대상 주택, 무주택 매수자 요건, 최장 3년 3개월이 어떻게 계산되는지, 그리고 실제 계약 전에 꼭 확인해야 할 순서를 정리해 드리겠습니다. 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행이 예정된 단계라는 점도 함께 기억해 두시기 바랍니다. 토허제 실거주 유예 연장, 무엇이 바뀌었나 토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받은 매수자는 원칙적으로 정해진 기간 안에 입주해 2년 이상 직접 거주해야 합니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 허가구역으로 묶이면서, 세입자 계약이 많이 남은 집은 사실상 거래가 막히는 "매물 잠김" 문제가 생겼습니다. 정부는 2...