전셋집 누수·보일러 고장, 수리비는 누가? 임대인 수선의무와 원상복구 범위
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| 전셋집 누수 보일러 고장 수리비 부담과 임대인 수선의무 원상복구 범위 정리 |
[임대인 수선의무 핵심 요약]
보일러 노후 고장, 배관·방수층 누수처럼 고치지 않으면 살 수 없는 하자는 민법 제623조에 따라 집주인이 고쳐야 하고, 전구·패킹 같은 사소한 수선과 세입자 과실로 생긴 파손은 세입자 몫입니다. '수리는 임차인 부담' 특약이 있어도 대규모 수선까지 넘어가지는 않으며, 퇴거 시 원상복구는 입주 당시 상태가 기준이고 자연스러운 노후(통상의 손모)는 빠집니다.
가을 이사철이 끝나고 첫 한파가 오면, 반포·방배에서 임대차를 중개하는 제 사무실에는 비슷한 전화가 이어집니다. "보일러가 안 돌아가는데 집주인이 세입자가 알아서 고치래요", "천장에서 물이 떨어지는데 누구한테 말해야 하나요" 같은 질문입니다.
반대로 임대인 쪽에서는 "계약서에 수리는 임차인이 한다고 써 놨는데 왜 내가 내야 하느냐"고 묻습니다. 양쪽 모두 계약서 한 줄을 근거로 들지만, 실제 결론은 민법 조문과 대법원 판례가 정한 기준에서 갈립니다. 계약서 문구만 믿고 버티다가 조정이나 소송에서 뒤집히는 경우를 현장에서 여러 번 봤습니다.
이 글에서는 임대인 수선의무의 법적 기준부터 보일러·누수 같은 사례별 수리비 부담, '수리는 세입자' 특약이 어디까지 통하는지, 세입자가 먼저 고쳤을 때 돈을 돌려받는 방법, 그리고 이사 나갈 때 원상복구를 어디까지 해야 하는지를 실무 순서대로 정리했습니다.
임대인 수선의무, 민법 제623조가 정한 기준
민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 정합니다. 집을 넘겨주는 것으로 끝이 아니라, 계약 기간 내내 사람이 살 수 있는 상태를 유지해 줄 책임이 집주인에게 있다는 뜻입니다. 이것을 실무에서는 임대인의 수선의무라고 부릅니다.
다만 모든 고장을 집주인이 고쳐야 하는 것은 아닙니다. 대법원은 파손이나 장해가 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라면 임대인에게 수선의무가 없지만, 고치지 않으면 계약 목적대로 사용할 수 없는 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 판단했습니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결).
이 의무는 집주인에게 잘못이 없는 고장에도 똑같이 적용됩니다(대법원 2009다96984 판결, 2010년 선고). 오래돼서 저절로 고장 난 보일러도 집주인이 고쳐야 하는 이유가 여기에 있습니다. 실제 판단에서는 목적물의 종류와 용도, 파손 부위와 규모, 생활에 미치는 영향, 수리 난이도와 비용, 계약 당시 상태와 임대료 수준까지 함께 고려합니다.
| 구분 | 임대인 부담 (대규모 수선) | 임차인 부담 (소규모 수선) |
|---|---|---|
| 판단 기준 | 고치지 않으면 거주 목적대로 쓸 수 없는 하자 | 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 하자 |
| 대표 예시 | 보일러 본체 고장·교체, 배관 누수, 방수층 하자, 전기 간선 불량 | 전구·형광등, 수전 패킹, 샤워기 헤드, 도어락 건전지 |
| 귀책사유 | 집주인 잘못이 없어도 부담 (노후·자연 고장 포함) | 세입자 고의·과실로 생긴 파손은 규모와 무관하게 세입자 부담 |
실전 팁 (세입자): 고장이 나면 "누가 내느냐"를 따지기 전에 원인부터 확인하세요. 수리 기사에게 고장 원인(노후, 동파, 사용 부주의 등)을 견적서나 문자로 남겨 달라고 하면, 이후 비용 분담 다툼에서 가장 강력한 자료가 됩니다.
보일러 고장·누수, 전세 수리비 부담 구분표
법무부 주택임대차표준계약서 제4조 제3항도 같은 기준을 예시로 적어 두었습니다. 난방, 상·하수도, 전기시설 등 주요 설비의 노후·불량으로 인한 수선은 임대인, 세입자의 고의·과실에 의한 파손과 전구 같은 간단한 수선, 소모품 교체는 임차인이 부담하는 것으로 해석된다는 내용입니다. 이를 실제 상담이 많은 상황별로 풀면 아래와 같습니다.
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| 전세 보일러 고장 누수 결로 수리비 임대인 임차인 부담 구분표 |
| 상황 | 원칙적 부담 | 판단 포인트 |
|---|---|---|
| 보일러 노후 고장·교체 | 임대인 | 사용 연수, 정상 사용 중 고장인지 여부 |
| 보일러 동파 | 관리 소홀이면 임차인 | 한파 중 장기 외출 시 전원 차단·창문 개방 등 관리 소홀 여부 |
| 집 안 배관·방수층 누수 | 임대인 | 설비 자체의 노후·하자인지, 세입자 개조·파손 때문인지 |
| 윗집에서 새는 누수 | 윗집 점유자·소유자 (공용부분이면 관리주체) | 세입자는 집주인에게 수선을, 윗집에 손해배상을 각각 요구 가능 |
| 결로·곰팡이 | 원인에 따라 갈림 | 단열·방수 하자면 임대인, 환기 부족 등 생활 습관이면 임차인 |
| 변기·싱크대 막힘 | 대체로 임차인 | 이물질 등 사용 부주의면 임차인, 배관 구조·노후 문제면 임대인 |
| 전구·패킹·도어락 건전지 | 임차인 | 통상의 소모품 교체에 해당 |
아파트·빌라에서 특히 헷갈리는 것이 윗집 누수입니다. 윗집 내부 배관이 원인이면 민법 제758조에 따라 그 집 점유자가 1차로, 점유자가 주의를 다했다면 소유자가 책임을 집니다. 원인이 전유부분인지 공용부분인지 분명하지 않으면 집합건물법 제6조에 따라 공용부분 하자로 추정되어, 입주자대표회의나 관리단이 상대가 됩니다.
그렇다고 세입자가 윗집이나 관리사무소와 직접 싸워야만 하는 것은 아닙니다. 공용부분에서 생긴 하자라는 이유만으로 임대인의 수선의무가 면제되지는 않는다고 본 하급심 판결들이 있고, 실무에서도 세입자는 집주인에게 수리를 요구하고, 집주인이 윗집이나 관리주체에 책임을 묻는 구조로 정리하는 것이 가장 빠릅니다.
'수리는 임차인 부담' 특약, 어디까지 유효할까
임대인의 수선의무는 강행규정이 아니어서 특약으로 면제하거나 세입자에게 넘길 수 있습니다. 문제는 그 범위입니다. 대법원은 특약에서 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하는 등의 특별한 사정이 없다면, 특약으로 넘어가는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한한다고 봤습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
같은 판결은 대파손의 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 특약이 있어도 여전히 임대인 몫이라고 했습니다. 계약서에 "수선은 임차인이 한다"는 한 줄만 있다면, 보일러 교체나 배관 공사까지 세입자가 떠안는다고 해석되기는 어렵다는 뜻입니다.
현장에서 실제로 자주 보는 사례가 있습니다. 준공 20년이 넘은 구축 아파트 전세 계약에 "모든 수리는 임차인 부담"이라는 특약을 넣었는데, 입주 첫 겨울에 오래된 보일러가 멈췄습니다. 집주인은 특약을 들어 교체를 거부했지만, 세입자가 판례와 표준계약서 조항을 근거로 내용증명을 보내자 결국 집주인이 교체 비용을 부담하는 것으로 정리됐습니다. 특약 문구가 넓을수록 오히려 효력은 좁게 해석된다는 점을 보여 주는 전형적인 경우입니다.
| 특약 문구 유형 | 실무상 효력 |
|---|---|
| "수선은 임차인 부담" | 소규모 수선만 넘어감. 보일러 교체·배관 누수 같은 대규모 수선은 임대인 |
| "1건당 ○만 원 이하 수선은 임차인" | 기준이 명확해 분쟁이 가장 적음. 초과분은 임대인 부담으로 정리됨 |
| "보일러 교체 포함 모든 수선은 임차인" | 범위를 구체적으로 명시했다면 유효하게 볼 여지가 커짐. 세입자는 서명 전 신중히 검토 |
실전 팁 (계약 단계): 특약은 "1건당 ○만 원 이하 소모품·경미한 수선은 임차인, 그 이상과 설비 노후로 인한 고장은 임대인, 수리 전 견적을 문자로 공유하고 승인받는다"처럼 금액 기준과 절차를 함께 적으세요. 구축이라면 계약서에 보일러 제조연도를 적어 두는 것도 좋습니다.
세입자가 먼저 고쳤다면, 필요비 상환청구
한겨울에 보일러가 멈추면 집주인 답을 기다릴 여유가 없습니다. 이럴 때 세입자가 먼저 고쳤다면 민법 제626조 제1항에 따라 필요비 상환청구를 할 수 있습니다. 필요비는 집을 사용 가능한 상태로 보존하는 데 든 비용으로, 보일러 수리나 누수 공사비가 대표적이며 지출 즉시 청구할 수 있습니다.
반면 중문 설치처럼 집의 가치를 높이는 비용은 유익비(같은 조 제2항)로, 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에만 임대인이 고른 금액(지출액 또는 증가액)으로 돌려받습니다. 두 경우 모두 집을 반환한 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다(민법 제654조, 제617조).
| 구분 | 필요비 (제626조 제1항) | 유익비 (제626조 제2항) |
|---|---|---|
| 성격 | 사용 가능한 상태 보존 비용 | 객관적 가치를 높이는 비용 |
| 예시 | 보일러 수리·교체, 누수 공사 | 중문·이중창 설치 등 |
| 청구 시점 | 지출 즉시 | 임대차 종료 시 (가치 증가 현존 시) |
| 청구 기한 | 반환한 날부터 6개월 | 반환한 날부터 6개월 |
주의할 점은 이 청구권을 특약으로 포기할 수 있다는 것입니다. 제626조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 민법 제652조의 목록에 들어 있지 않기 때문입니다. 대법원은 "종료 시 원상으로 복구해 명도한다"는 약정을 비용상환청구권을 미리 포기한 취지로 볼 수 있다고 판단한 바 있습니다(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결).
다만 단순한 원상복구 문구는 주로 유익비 포기로 해석되고, 원래 임대인이 해야 할 대규모 수선 비용까지 포기한 것으로 볼 수 있는지는 특약 문구와 사정에 따라 다툼이 있습니다. 계약서에 "필요비·유익비 일체 포기" 같은 문구가 있는지부터 확인하세요.
실전 팁 (먼저 고칠 때): ① 고장 사진·영상과 함께 집주인에게 문자로 알리고 ② 견적서를 보내 동의를 받은 뒤 ③ 수리하고 영수증·기사 소견을 보관하세요. 연락이 끝내 닿지 않는 긴급 상황이라면 연락을 시도한 기록 자체가 나중에 정당한 지출이었다는 근거가 됩니다.
집주인이 수리를 안 해줄 때 대응 순서
출발점은 통지입니다. 민법 제634조는 임차물에 수리가 필요하면 세입자가 지체 없이 임대인에게 알려야 한다고 정합니다(임대인이 이미 안 경우는 제외). 알리지 않고 방치해 누수 피해가 커졌다면, 늘어난 손해에 대해 세입자도 책임을 나눠질 수 있습니다.
| 단계 | 할 일 | 근거 |
|---|---|---|
| 1. 통지 | 사진·영상을 붙여 문자나 메신저로 수리 요청 | 민법 제634조 |
| 2. 내용증명 | 상당한 기한을 정해 수선 촉구, 미이행 시 직접 수리·비용 청구 예고 | 민법 제623조 |
| 3. 직접 수리 | 견적·영수증 확보 후 필요비 청구 | 민법 제626조 제1항 |
| 4. 분쟁조정 | 주택임대차분쟁조정위원회에 유지·수선 분쟁으로 조정 신청 | 주택임대차보호법 제14조 |
| 5. 해지·손해배상 | 하자로 거주 목적을 달성할 수 없으면 계약 해지와 손해배상 청구 | 민법 제627조 등 |
월세 계약이라면 차임 지급 거절도 선택지가 됩니다. 대법원은 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 사용·수익에 지장이 생긴 경우, 그 지장의 한도 안에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 봤습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결). 방 하나를 못 쓰면 그만큼, 집 전체를 못 쓰면 전부를 거절할 수 있다는 뜻입니다.
하지만 정당한 범위를 넘어 월세를 통째로 끊으면, 오히려 차임 연체를 이유로 한 계약 해지 주장의 빌미가 될 수 있습니다. 월세가 없는 전세라면 수리비는 필요비로 청구하거나, 보증금 반환 시 함께 정산하기로 문자로 합의해 두는 것이 현실적입니다.
이사 나갈 때 원상복구 범위, 통상손모는 제외
계약이 끝나면 세입자는 집을 원상으로 회복해 돌려줘야 합니다(민법 제654조, 제615조). 그런데 '원상'이 새집 상태를 뜻하지는 않습니다. 대법원은 원상회복의 내용과 범위를 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 세입자가 수리·변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 했습니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
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| 전세 퇴거 원상복구 범위 통상손모와 임차인 책임 훼손 구분 |
기준점은 '내가 입주할 때의 상태'입니다. 판례는 별도 약정이 없으면 세입자가 임차받았을 때의 상태로 돌려주면 되고, 이전 세입자가 설치한 시설까지 철거할 의무는 원칙적으로 없다고 봅니다. 또 정상적으로 살면서 생기는 자연스러운 마모, 즉 통상의 손모는 원상복구 범위에서 제외하는 것이 하급심 판결들의 일관된 흐름입니다.
| 통상손모 (원상복구 대상 아님) | 세입자 책임 (원상복구·배상 대상) |
|---|---|
| 햇볕에 의한 벽지·장판 변색 | 흡연으로 인한 벽지 변색·냄새 |
| 가구를 놓았던 자리의 눌림 자국 | 반려동물이 긁거나 물어뜯은 문틀·바닥 |
| 노후 자재의 들뜸·자연 균열 | 낙서, 큰 구멍, 물건을 떨어뜨려 생긴 파손 |
| 누수·결로 하자로 생긴 곰팡이 | 환기·청소 소홀로 번진 곰팡이, 무단 개조 |
세입자 책임이 인정되더라도 보증금에서 뺄 수 있는 금액은 실제 손해 범위로 제한됩니다. 10년 넘은 도배·장판을 전부 새것으로 바꾸는 비용을 통째로 청구하는 것은 사용 연수와 감가를 고려하지 않은 것이어서, 조정이나 소송에서 그대로 인정되기 어렵습니다.
실전 팁 (입주·퇴거): 입주 당일 방마다 벽지·바닥·창틀·욕실을 날짜가 남는 영상으로 찍어 집주인에게 문자로 보내 두세요. 퇴거 때 같은 구도로 다시 찍고, 공제를 요구받으면 견적서와 공제 내역을 서면으로 달라고 하는 것이 순서입니다.
💡 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약서에 '수리는 임차인 부담' 특약이 있으면 보일러 교체도 세입자가 해야 하나요?
원칙적으로 아닙니다. 판례는 범위를 구체적으로 명시하지 않은 수선 특약은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에만 적용된다고 봅니다. 보일러 교체처럼 기본 설비를 바꾸는 대규모 수선은 특약이 있어도 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
Q2. 집주인 연락이 안 돼서 제 돈으로 보일러를 고쳤는데 돌려받을 수 있나요?
임대인이 해야 할 수선이었다면 필요비로 즉시 상환을 청구할 수 있고, 집을 반환한 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다. 계약서에 비용상환청구권 포기 특약이 있는지 확인하고, 연락 시도 기록과 영수증, 기사 소견을 함께 보관하세요.
Q3. 퇴거할 때 도배·장판을 새로 해 놓으라는데 따라야 하나요?
자연스러운 노후나 정상 사용으로 생긴 마모(통상의 손모)는 원상복구 대상이 아닙니다. 세입자의 고의·과실로 생긴 훼손만 책임 대상이고, 그 경우에도 사용 연수를 반영한 실제 손해 범위에서만 보증금 공제가 인정됩니다.
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(※ 본 포스팅은 민법 제615조·제617조·제623조·제626조·제634조·제652조·제654조, 주택임대차보호법 및 대법원 판례를 바탕으로 작성된 일반적인 정보 제공 목적의 글입니다.)
[주의]
본 포스팅은 실전 주택임대차 실무를 바탕으로 작성된 일반적인 정보 제공 목적의 글입니다. 수선의무와 원상복구 범위는 하자의 원인, 계약서 특약 문구, 입주 당시 상태 등 개별 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁에서는 변호사 등 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다. 본 글의 정보에 기반한 법적·재정적 조치에 대해 당사는 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.
🔗 참고 출처 및 공식 출처
- 국가법령정보센터: 민법 제615조(원상회복), 제617조(행사기간), 제623조(임대인의 의무), 제626조(임차인의 상환청구권), 제627조, 제634조(임차인의 통지의무), 제652조(강행규정), 제654조(준용규정), 제758조 / 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조 / 주택임대차보호법 제14조
- 대법원 판례: 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 / 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 / 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 / 2009다96984(2010년 선고) / 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 / 1975. 4. 22. 선고 73다2010
- 유관 기관: 법무부 주택임대차표준계약서 제4조(임차주택의 사용·관리·수선), 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·한국부동산원·LH 등)
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