계약갱신청구권, 어떻게 행사하고 언제 거절 당할까-꼭 알아야 할 조건과 9가지 거절사유

계약갱신청구권, 어떻게 행사하고 언제 거절 당할까

[계약갱신청구권 핵심 요약]
계약갱신청구권 행사 기간·횟수·5% 증액 한도부터 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유, 실거주 거절 대법원 판례까지 실무 관점에서 한 번에 정리했습니다.

만기 두 달을 남기고 전세 세입자가 가장 먼저 확인해야 할 것

전세나 월세 만기가 다가오면 임차인은 "이 집에서 2년 더 살 수 있을까", 임대인은 "이번엔 내가 들어가 살아야 하는데 내보낼 수 있을까"를 두고 신경이 곤두섭니다. 이 갈등의 한복판에 있는 제도가 바로 계약갱신청구권입니다.

2020년 7월 임대차 3법 개정으로 도입된 이 권리는 임차인이 원하면 한 번은 2년을 더 살 수 있게 보장합니다. 하지만 실무에서 다툼이 끊이지 않는 이유는, 행사 조건을 하루라도 어기면 권리 자체가 사라지고, 반대로 임대인이 거절할 수 있는 사유가 법에 딱 9가지로 정해져 있다는 점을 양쪽 다 정확히 모르기 때문입니다. 이 글에서는 계약갱신청구권을 언제·어떻게 행사하는지, 갱신되면 조건은 어떻게 바뀌는지, 그리고 임대인이 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유와 최근 대법원 판례까지 실무 관점에서 정리해 드립니다.

계약갱신청구권이란 — 근거 조문부터 짚고 갑니다

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 규정돼 있습니다. 핵심은 이렇습니다.

임차인이 임대차 기간이 끝나기 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면, 임대인은 법이 정한 9가지 거절 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 즉 임차인의 권리이고, 임대인은 원칙적으로 응해야 하는 구조입니다.

여기서 실무상 가장 많이 헷갈리는 것이 묵시적 갱신과의 차이입니다. 묵시적 갱신은 임대인·임차인 누구도 아무 말 없이 만기가 지나 자동으로 연장되는 것이고, 계약갱신청구권은 임차인이 "갱신하겠다"고 적극적으로 의사를 밝혀 행사하는 권리입니다. 묵시적 갱신으로 연장된 경우에는 계약갱신청구권을 아직 쓰지 않은 것으로 보아, 이후 별도로 한 번 더 행사할 수 있다고 해석되는 것이 실무의 태도입니다.

행사 조건 ① — 언제까지 요구해야 하나 (기간이 생명입니다)

계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.

2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약: 6개월 전 ~ 2개월 전
그 이전 계약: 6개월 전 ~ 1개월 전

이 "2개월 전"은 다들 놓치는 부분인데, 하루라도 늦으면 갱신 요구 자체가 효력을 잃습니다. 만기가 다가올수록 임대인과 감정이 상해 "조금 더 생각해보고 말하자"며 미루다가 기간을 넘겨버리는 경우가 실제로 많습니다.

실전 팁 — 갱신 의사는 말로만 하지 말고 문자·카카오톡·내용증명 등 날짜가 남는 방식으로 보내두세요. "임대차 만기(○○○○년 ○월 ○일)와 관련하여 계약갱신청구권을 행사합니다"라는 한 문장이면 충분합니다. 나중에 "그런 말 들은 적 없다"는 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.

행사 조건 ② — 몇 번, 몇 년이나 보장되나

계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년으로 봅니다. 즉 최초 2년 + 갱신 2년으로, 이 제도를 통해 최소 4년의 거주를 보장받는 구조입니다. 이미 한 번 이 권리로 갱신했다면, 그다음 만기에는 임대인이 특별한 사유 없이도 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 그 시점에 당사자가 아무 통지 없이 넘기면 묵시적 묵시로 다시 연장될 수 있다는 점은 별개입니다.

행사 조건 ③ — 차임·보증금은 얼마나 오를 수 있나 (5% 룰)

갱신 시 임대인은 차임이나 보증금 증액을 요구할 수 있지만, 직전 금액의 5%를 초과하지 못합니다. 다만 지방자치단체가 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수 있으므로, 지역에 따라 5%보다 낮을 수 있습니다.

반대로 임차인도 조세·공과금 등 부담 증감이나 경제 사정 변동을 이유로 감액을 청구할 수 있습니다. 갱신은 "같은 조건으로 다시 계약한 것"으로 보되, 차임·보증금만 이 한도 안에서 조정된다고 이해하면 됩니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유

여기가 이 글의 핵심입니다. 임대인은 아래 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호의 9가지 사유가 있을 때에만 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 목록에 없는 이유(예: "그냥 다른 세입자를 받고 싶다", "보증금을 크게 올리고 싶다")로는 거절하지 못합니다.

호	거절 사유	실무 포인트
1호	임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우	연속이 아니라 '누적' 2기분이면 해당. 과거 연체 이력 성립
2호	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	신분·용도를 속이고 계약한 경우 등
3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우	이사비 등 합의된 보상 지급 전제
4호	임차인이 임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우	무단 전대
5호	임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우	통상적 사용 손상과 구별
6호	주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우	물리적 사용 불가 상태
7호	철거 또는 재건축이 필요한 경우	계약 당시 계획 고지 또는 안전사고·법령 요건 충족 필요
8호	임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우	분쟁이 가장 많은 사유 (판례 참조)
9호	그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우	포괄 규정

특히 다들 오해하는 부분이 1호입니다. "지금은 밀린 게 없으니 괜찮다"고 생각하기 쉽지만, 조문은 과거에 2기분에 이르도록 연체한 '사실이 있는' 경우를 말합니다. 계약 기간 중 한 번이라도 누적 2기분 연체가 있었다면 임대인의 거절 사유가 될 수 있으니, 임차인은 연체 관리에 특히 유의해야 합니다.

8호 '실거주' 거절 — 가장 뜨거운 쟁점과 대법원 판례

9가지 중 실무 분쟁의 대부분은 8호, 임대인 본인이나 직계존비속이 들어와 살겠다는 사유에서 나옵니다. 세입자 입장에서는 "정말 들어와 살 건지, 나가라고 하려는 핑계인지" 확인하기 어렵기 때문입니다.

이 지점에서 반드시 알아둘 판례가 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결입니다. 대법원은 실거주를 이유로 한 갱신거절이 정당하려면, 임대인의 실제 거주 의사가 "가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정"이 인정되어야 한다고 판단했습니다.

그 진정성은 다음을 종합해 판단합니다.

가. 임대인의 현재 주거 상황
나. 임대인이나 그 가족의 사회적 환경
다. 실제 거주하겠다는 의사를 갖게 된 경위
라. 그 의사와 배치되는 언행의 존재 여부
마. 이주 준비의 정황

즉 임대인이 "내가 들어가 산다"고 말만 하는 것으로는 부족하고, 실거주 필요성을 뒷받침할 객관적 정황을 임대인이 증명해야 한다는 것이 판례의 태도입니다.

실전 팁(임차인) — 실거주를 이유로 나갔는데 얼마 지나지 않아 그 집이 제3자에게 다시 임대되었다면, 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 나간 뒤에도 한동안 해당 주소의 임대 매물·전입 상황을 확인해 두면 증거가 됩니다.

실거주 거절 후 딴 세입자를 들이면 — 손해배상 규정

주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항은, 임대인이 8호(실거주)를 이유로 갱신을 거절했으면서 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 갱신 거절로 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정하고 있습니다.

당사자 사이에 손해배상 합의가 없다면, 배상액은 다음 중 가장 큰 금액으로 산정합니다.

가. 갱신 거절 당시 월차임(보증금은 법정 이율로 환산)의 3개월분에 해당하는 금액
나. 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임에서 기존 환산월차임을 뺀 차액의 2년분에 해당하는 금액
다. 갱신 거절로 인하여 임차인이 실제 입은 손해액

이 규정 때문에 임대인은 실거주를 이유로 내보낸 뒤 곧바로 다른 세입자를 받는 데 신중해야 하고, 임차인은 부당하게 밀려났다고 판단되면 손해배상으로 대응할 여지가 있습니다.

갱신 후 세입자가 먼저 나가고 싶다면 — 중도해지

계약갱신청구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용).

즉 세입자는 갱신된 2년을 다 채우지 않아도, 사정이 생기면 3개월 전에 통지하고 나갈 수 있으며 이때 보증금 반환도 그 시점을 기준으로 이뤄집니다. 참고로 대법원은 임차인이 갱신을 요구한 뒤 갱신 기간이 시작되기 전에 다시 해지를 통지한 사안에서도, 임대차는 통지 후 3개월이 지난 때 종료된다고 보았습니다.

💡 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임대인이 아무 사유 없이 "안 된다"고 하면 나가야 하나요?

아니요. 임대인은 법에 정해진 9가지 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 사유 없는 거절은 효력이 없으므로, 기간 안에 갱신 요구를 한 사실을 증거로 남겨두는 것이 중요합니다.

Q2. 집주인이 바뀌면 새 집주인에게도 갱신을 요구할 수 있나요?

임대인 지위는 주택의 양수인에게 법률상 당연히 승계되므로, 원칙적으로 새 임대인을 상대로도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 매수인의 실거주 사유가 문제 될 수 있어 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 개별 확인이 필요합니다.

Q3. 2년을 다 못 채우고 나가면 위약금을 무나요?

갱신된 계약은 임차인이 3개월 전 통지로 해지할 수 있어, 이 절차를 지키면 원칙적으로 별도 위약금 부담 없이 종료됩니다.

Q4. 갱신 요구는 꼭 서면으로 해야 하나요?

법이 형식을 정하고 있지는 않아 구두로도 가능하지만, 분쟁 예방을 위해 문자·카카오톡·내용증명 등 날짜가 남는 방식을 권합니다.

🎯 에디터 요약 및 결론

계약갱신청구권은 강력한 임차인 보호 장치지만, ① 만기 6개월~2개월 전이라는 기간, ② 1회·2년이라는 한도, ③ 임대인의 9가지 거절 사유라는 세 축을 정확히 알아야 제대로 활용할 수 있습니다. 특히 실거주 거절은 진정성 판단과 손해배상까지 얽혀 있어, 임차인·임대인 모두 객관적 정황을 기록으로 남겨 두는 것이 최선의 대비입니다.

구체적 사안은 연체 이력, 계약 시점, 지자체 조례, 실거주 정황 등 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁이 예상된다면 법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받으시길 권합니다.

(※ 본 포스팅은 주택임대차보호법 및 대법원 판례를 바탕으로 작성되었으며, 구체적 사실관계에 따른 분쟁 시 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.)

[면책 조항 (Disclaimer)]
본 포스팅은 실전 부동산 실무 및 관련 법령·판례를 바탕으로 작성된 일반적인 정보 제공 목적의 글입니다. 구체적인 개별 계약, 세무, 법적 분쟁 및 소송 등은 개인의 구체적인 사실관계와 시점에 따라 법적 해석이 달라질 수 있으므로, 실제 의사결정이나 법적 조치를 하시기 전에 반드시 변호사, 법무사, 공인중개사 또는 관련 전문 기관의 개별 자문을 받으시기 바랍니다. 본 글의 정보에 기반한 법적·재정적 조치에 대해 당사는 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.

🔗 참고 출처 및 관련 자료

국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등), 제6조의2(묵시적 묵시의 경우 계약의 해지) 조문
대법원 판례: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 (실거주 갱신거절의 진정성 판단 기준·증명책임)
유관 정보: 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr) 및 대형 로펌(김·장 법률사무소 등) 판례 해설

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