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계약갱신청구권, 어떻게 행사하고 언제 거절 당할까 [계약갱신청구권 핵심 요약] 계약갱신청구권 행사 기간·횟수·5% 증액 한도부터 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유, 실거주 거절 대법원 판례까지 실무 관점에서 한 번에 정리했습니다. 만기 두 달을 남기고 전세 세입자가 가장 먼저 확인해야 할 것 전세나 월세 만기가 다가오면 임차인은 "이 집에서 2년 더 살 수 있을까", 임대인은 "이번엔 내가 들어가 살아야 하는데 내보낼 수 있을까"를 두고 신경이 곤두섭니다. 이 갈등의 한복판에 있는 제도가 바로 계약갱신청구권입니다. 2020년 7월 임대차 3법 개정으로 도입된 이 권리는 임차인이 원하면 한 번은 2년을 더 살 수 있게 보장합니다. 하지만 실무에서 다툼이 끊이지 않는 이유는, 행사 조건을 하루라도 어기면 권리 자체가 사라지고, 반대로 임대인이 거절할 수 있는 사유가 법에 딱 9가지로 정해져 있다는 점을 양쪽 다 정확히 모르기 때문입니다. 이 글에서는 계약갱신청구권 을 언제·어떻게 행사하는지, 갱신되면 조건은 어떻게 바뀌는지, 그리고 임대인이 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유와 최근 대법원 판례까지 실무 관점에서 정리해 드립니다. 계약갱신청구권이란 — 근거 조문부터 짚고 갑니다 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 에 규정돼 있습니다. 핵심은 이렇습니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면, 임대인은 법이 정한 9가지 거절 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 즉 임차인의 권리이고, 임대인은 원칙적으로 응해야 하는 구조입니다. 여기서 실무상 가장 많이 헷갈리는 것이 묵시적 갱신과의 차이입니다. 묵시적 갱신은 임대인·임차인 누구도 아무 말 없이 만기가 지나 자동으로 연장되는 것이고, 계약갱신청구권은 임차인이 "갱신하겠다"고 적극적으로 의사를 밝혀 행사하는 권리입니다. 묵시적 갱신으로 연장...

전월세상한제 5% 계산법 완벽정리 — 조례 예외까지 한 번에 [전월세상한제 5% 계산 핵심 요약] 전월세상한제 5% 계산 공식, 지자체 조례 예외, 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 달라지는 계산법까지 실전 예시로 정리했습니다. 최신 기준금리도 반영했습니다. "5% 이내로만 올려주면 된다"는 건 다들 아는데, 막상 계산기를 두드려보면 헷갈리는 분들이 정말 많습니다. 보증금만 올리는 경우와 월세를 올리는 경우, 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우가 각각 계산법이 다르기 때문입니다. 게다가 "5%"가 어느 지역에서나 똑같이 적용되는 것도 아닙니다. 이 글에서는 전월세상한제의 5% 계산 공식부터, 잘 알려지지 않은 지자체 조례 예외, 그리고 보증금-월세 혼합 계약에서 계산이 달라지는 이유까지 실전 예시로 정리해 드립니다. 전월세상한제란 — 근거부터 정확히 알기 근거: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 계약 기간 중 또는 계약갱신청구권 행사 시, 임대인이 요구할 수 있는 보증금·차임 증액은 기존 금액의 20분의 1(5%)을 초과할 수 없음 묵시적 갱신은 조건 자체가 동일하게 유지되므로 이 조항이 적용될 상황 자체가 생기지 않음 — 5% 상한이 실제로 문제 되는 건 계약갱신청구권 행사 시점 5% 계산 공식 — 기본 원리 공식: 새 보증금(또는 차임) ≤ 기존 보증금(또는 차임) × 1.05 예시: 기존 보증금 5억 원인 전세 → 5억 원 × 1.05 = 5억 2,500만 원이 법정 상한 기존 차임(월세)도 동일한 방식: 월세 100만 원 → 105만 원이 상한 보증금과 월세가 함께 있는 경우(반전세)에는 각각 따로 5%씩 올리는 것이 아니라, 전체를 하나의 기준으로 환산해 계산해야 정확함(뒤에서 실전 예시로 설명) "5%가 상한이 아닐 수도 있다" — 조례 예외 법에서 정한 5%는 어디까지나...

전세 보증금 5% 인상 합의, 갱신청구권은 사라질까 [계약갱신청구권 소진 핵심 요약] 임대인이 만기 전 5% 이내 증액을 제안해 조용히 합의하는 실무 관행, 이 경우 계약갱신청구권이 소진되는지, 5%를 초과해 요구받을 때는 어떻게 달라지는지 판례 근거로 정리했습니다. 전세나 월세 만기가 다가오면 임대인이 먼저 "5% 이내로만 올릴게요"라고 제안하는 경우가 실무에서 훨씬 흔합니다. 세입자 입장에서도 "법정 상한이 5%라던데 그 안이니 됐다" 싶어 별다른 의사표시 없이 그냥 합의하고 넘어가는 경우가 대부분입니다. 문제는 여기서 아무도 짚어주지 않는 두 가지입니다. 첫째, 이렇게 조용히 5% 합의로 넘어가면 내 계약갱신청구권 (평생 1회)은 이미 써버린 걸까요? 둘째, 만약 다음번엔 임대인이 5%를 훌쩍 넘겨서 요구한다면 그때도 "어쩔 수 없나 보다" 하고 응해야 할까요? 결론부터 말씀드리면 이 두 질문의 답은 완전히 다릅니다. 실무에서 가장 흔한 패턴부터 짚어보기 임대인이 만기 6개월~2개월 전 사이 먼저 "이번엔 O% 올려주세요"라고 제안 세입자가 "5% 이내니 괜찮다" 판단하고 별다른 조건 언급 없이 동의, 계약서 재작성 또는 구두 합의 이 경우 임차인은 '계약갱신청구권을 행사한다'는 말을 한 적이 없음 — 그냥 임대인 제안에 동의한 것뿐 이 경우 계약갱신청구권은 소진되는가 — 아직 아닙니다 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신청구권을 "임차인이 청구할 경우"라고 규정 → 명시적 의사표시가 있어야 행사로 인정 법제처 생활법령정보 해설도 "개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정"된다고 밝힘 즉 "네, 올려드릴게요" 정도의 동의만으로는 갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않음 → 다음 만기에...

갭투자 임차인 승계, 대항력부터 확인해야 하는 이유 (임대인 지위 승계 완벽정리) [갭투자 임차인 승계 핵심 요약] 갭투자로 세입자 있는 집을 살 때 놓치기 쉬운 임대인 지위 승계의 법리, 대항력 확인법, 이의제기권, 실거주 갱신거절까지 대법원 판례로 정리했습니다. 갭투자를 준비하면서 "이미 세입자가 살고 있으니 공실 걱정은 없겠다"고 안심하시는 분들이 많습니다. 그런데 실무에서는 오히려 이 지점에서 수천만 원짜리 사고가 터집니다. "계약서에 승계 조건을 안 써서 문제가 생겼다"는 상담을 종종 받는데, 사실은 이 전제 자체가 틀렸습니다. 임대인 지위 승계는 매매계약서에 뭐라고 쓰든 안 쓰든 법률상 자동으로 일어나는 일입니다. 문제는 "자동으로 일어난다"는 사실 자체를 모르고 잔금을 치르는 데서 시작됩니다. 이 글에서는 갭투자 임차인 승계 시 기존 임차인 계약을 승계할 때 반드시 확인해야 할 법적 전제조건과, 실거주 목적 매수자라면 꼭 알아야 할 갱신거절 카드까지 대법원 판례를 근거로 정리해 드립니다. 지위 승계는 계약서에 쓴다고 생기는 게 아니다 주택임대차보호법 제3조 제4항: "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" 판례상 이는 법률상 당연승계 규정 — 매수인의 의사와 무관하게 자동 발생 대항력(주택 인도 + 전입신고)을 갖춘 임차인이 있는 주택을 사는 순간, 임대인의 권리·의무 일체가 매수인에게 자동으로 넘어감 이때 매도인은 임대차관계에서 완전히 탈퇴하고 보증금반환채무를 면책적으로 벗음 즉 "승계하기로 약정해서 승계되는 것"이 아니라 "이미 법률상 승계된 것을 특약으로 확인하는 것"이 정확한 순서 잔금 전 첫걸음 — 전입세대열람으로 대항력부터 확인하라 이 자동승계는 임차인이 대항력을 갖췄을 때만 적용됨 (대법원 2020다276914 판결) ...

묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권, 순서만 알면 임대료 인상 없이 6년 산다 [계약갱신 핵심 요약] 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이, 임대료 인상 가능 여부, 갱신거절 9가지 사유, 그리고 임대료 인상 없이 6년 거주하는 실전 전략까지 최신 대법원 판례를 반영해 정리했습니다. 전세든 월세든 계약 만기가 다가오면 가장 많이 묻는 질문이 "이대로 두면 자동 연장되나요?"와 "갱신 요구하면 얼마나 더 살 수 있나요?"입니다. 두 질문은 사실 서로 다른 두 가지 법 제도, 즉 묵시적 갱신(법정 갱신) 과 계약갱신청구권에 관한 것입니다. 두 제도 모두 계약 기간을 연장 시켜 준다는 점은 같지만, 발생 요건과 임대료 인상 가능 여부, 그리고 무엇보다 "권리가 소진되는지 여부"에서 결정적으로 갈립니다. 이 차이를 모르고 넘어가면 안 올려도 될 보증금을 올려주거나, 아껴둘 수 있었던 권리를 미리 써버리는 일이 생깁니다. 1. 개념 비교 — 표로 한눈에 보기 구분 묵시적 갱신(법정 갱신) 계약갱신청구권 근거 법령 주택임대차보호법 제6조 주택임대차보호법 제6조의3 발생 요건 만기 6개월~2개월 전까지 양측 모두 아무 의사표시가 없을 것(소극적 상태) 만기 6개월~2개월 전까지 임차인이 명시적으로 갱신을 요구할 것(적극적 행위) 횟수 제한 요건만 충족되면 반복 가능, 제한 없음 평생 1회 한정 계약 조건 종전과 완전히 동일(보증금·차임 인상 불가) 5% 범위 내에서 증액 청구 가능 임대인의 거절 기간 내 통지만 하면 언제든 차단 가능 법정 사유...