전월세상한제 5% 계산법 완벽정리 — 조례 예외까지 한 번에
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| 전월세상한제 5% 계산법 완벽정리 — 조례 예외까지 한 번에 |
[전월세상한제 5% 계산 핵심 요약]
전월세상한제 5% 계산 공식, 지자체 조례 예외, 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 달라지는 계산법까지 실전 예시로 정리했습니다. 최신 기준금리도 반영했습니다.
"5% 이내로만 올려주면 된다"는 건 다들 아는데, 막상 계산기를 두드려보면 헷갈리는 분들이 정말 많습니다. 보증금만 올리는 경우와 월세를 올리는 경우, 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우가 각각 계산법이 다르기 때문입니다. 게다가 "5%"가 어느 지역에서나 똑같이 적용되는 것도 아닙니다.
이 글에서는 전월세상한제의 5% 계산 공식부터, 잘 알려지지 않은 지자체 조례 예외, 그리고 보증금-월세 혼합 계약에서 계산이 달라지는 이유까지 실전 예시로 정리해 드립니다.
전월세상한제란 — 근거부터 정확히 알기
- 근거: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
- 계약 기간 중 또는 계약갱신청구권 행사 시, 임대인이 요구할 수 있는 보증금·차임 증액은 기존 금액의 20분의 1(5%)을 초과할 수 없음
- 묵시적 갱신은 조건 자체가 동일하게 유지되므로 이 조항이 적용될 상황 자체가 생기지 않음 — 5% 상한이 실제로 문제 되는 건 계약갱신청구권 행사 시점
5% 계산 공식 — 기본 원리
- 공식: 새 보증금(또는 차임) ≤ 기존 보증금(또는 차임) × 1.05
- 예시: 기존 보증금 5억 원인 전세 → 5억 원 × 1.05 = 5억 2,500만 원이 법정 상한
- 기존 차임(월세)도 동일한 방식: 월세 100만 원 → 105만 원이 상한
- 보증금과 월세가 함께 있는 경우(반전세)에는 각각 따로 5%씩 올리는 것이 아니라, 전체를 하나의 기준으로 환산해 계산해야 정확함(뒤에서 실전 예시로 설명)
"5%가 상한이 아닐 수도 있다" — 조례 예외
- 법에서 정한 5%는 어디까지나 '상한'
- 주택임대차보호법 제7조 제2항 단서: 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 관할 구역의 임대차 시장 여건 등을 고려해 조례로 5%보다 낮은 증액 비율을 따로 정할 수 있음
- 즉 지역에 따라 실제 적용되는 상한이 5%보다 낮을 수 있음
- 확인 방법: 계약 전 관할 시·도 조례나 국토교통부·해당 지자체 고시를 확인, 또는 부동산 중개사·주택임대차분쟁조정위원회에 문의 (특정 지자체의 현재 조례 수치를 단정적으로 적지 않고, 지역별로 조례를 반드시 확인하는 것이 안전합니다.)
보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 계산이 달라진다
- 보증금과 월세 사이의 전환에는 별도로 '전월세전환율'이라는 상한이 하나 더 적용됨 (주택임대차보호법 제7조의2)
- 전환율 상한 = 다음 둘 중 낮은 비율: ① 대통령령으로 정하는 비율(현재 연 10%) ② 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현재 2.0%p)
- 기준금리는 수시로 바뀌므로 계약 시점의 정확한 수치는 한국은행 발표 기준금리 + 2.0%p로 직접 계산하거나, 국토교통부 렌트홈(renthome.go.kr) 임대료계산기로 확인하는 것이 가장 정확함
- 계약갱신청구권을 행사하면서 증액분(5% 이내)을 월세로 전환해 받는 경우, 이 전환율까지 함께 지켜야 적법함
실전 계산 예시 3가지
| 전환 유형 | 계산 방식 및 실전 예시 |
|---|---|
| ① 보증금만 인상하는 경우 | 기존 보증금 4억 원 → 5% 상한 = 4억 원 × 1.05 = 4억 2,000만 원 |
| ② 월세만 인상하는 경우 | 기존 월세 80만 원 → 5% 상한 = 80만 원 × 1.05 = 84만 원 |
| ③ 반전세 전환 | 기존 보증금 5억 원 전세를 갱신하며 보증금 3억 원 + 월세로 변경 시 1단계: 기존 보증금 5억 원의 5% 상한 = 5억 2,500만 원 총액 인상 가능 2단계: 전환되는 금액(5억 2,500만 원 - 3억 원 = 2억 2,500만 원)에 전월세전환율을 곱해 월세 산정 (월세 = 전환금액 × 전환율 ÷ 12) |
5%를 넘게 요구받았다면 어떻게 대응해야 하나
- 5% 이내 인상은 대부분 문제없이 진행되지만, 이를 넘겨 요구받았을 때는 대응이 완전히 달라짐
- 그냥 구두로 합의하면 '합의 갱신'으로 성격이 바뀌어 5% 상한 보호를 받지 못하게 됨
- "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구하며, 인상은 법정 상한(5%, 지역에 따라 조례상 더 낮은 비율) 범위 내에서만 가능합니다"라고 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 명확히 밝혀야 법적 보호를 받을 수 있음
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 5% 상한은 신규 계약(첫 계약)에도 적용되나요?
아닙니다. 5% 상한은 계약 기간 중 증액청구나 계약갱신청구권 행사 시에만 적용되며, 완전히 새로운 세입자와 맺는 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
Q. 우리 지역에 증액 상한 조례가 있는지는 어떻게 확인하나요?
관할 시·도청 홈페이지의 조례·고시 게시판이나 국토교통부 공고를 확인하시거나, 주택임대차분쟁조정위원회·공인중개사에 문의하시는 것이 가장 빠릅니다.
Q. 전월세전환율을 초과해서 이미 월세를 내고 있다면 어떻게 하나요?
초과 지급한 부분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 정확한 초과 여부는 계약 당시 기준금리를 기준으로 다시 계산해 확인해야 합니다.
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(※ 본 포스팅은 주택임대차보호법 및 최신 기준금리 기준을 바탕으로 작성되었으며, 개별 계약 및 조례 적용에 따른 분쟁 시 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.)
[면책 조항 (Disclaimer)]
본 포스팅은 실전 부동산 실무 및 관련 법령·판례를 바탕으로 작성된 일반적인 정보 제공 목적의 글입니다. 구체적인 개별 계약, 세무, 법적 분쟁 및 소송 등은 개인의 구체적인 사실관계와 시점에 따라 법적 해석이 달라질 수 있으므로, 실제 의사결정이나 법적 조치를 하시기 전에 반드시 변호사, 법무사, 공인중개사 또는 관련 전문 기관의 개별 자문을 받으시기 바랍니다. 본 글의 정보에 기반한 법적·재정적 조치에 대해 당사는 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.
📌 [참고 자료 및 공식 출처]
- 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권), 제7조 제2항 단서(조례 예외), 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 제6조의3 조문
- 공공 서비스: 국토교통부 렌트홈(임대료계산기) 및 한국은행 기준금리 공지
- 유관 기관: 주택임대차분쟁조정위원회
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