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계약갱신청구권, 어떻게 행사하고 언제 거절 당할까 [계약갱신청구권 핵심 요약] 계약갱신청구권 행사 기간·횟수·5% 증액 한도부터 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유, 실거주 거절 대법원 판례까지 실무 관점에서 한 번에 정리했습니다. 만기 두 달을 남기고 전세 세입자가 가장 먼저 확인해야 할 것 전세나 월세 만기가 다가오면 임차인은 "이 집에서 2년 더 살 수 있을까", 임대인은 "이번엔 내가 들어가 살아야 하는데 내보낼 수 있을까"를 두고 신경이 곤두섭니다. 이 갈등의 한복판에 있는 제도가 바로 계약갱신청구권입니다. 2020년 7월 임대차 3법 개정으로 도입된 이 권리는 임차인이 원하면 한 번은 2년을 더 살 수 있게 보장합니다. 하지만 실무에서 다툼이 끊이지 않는 이유는, 행사 조건을 하루라도 어기면 권리 자체가 사라지고, 반대로 임대인이 거절할 수 있는 사유가 법에 딱 9가지로 정해져 있다는 점을 양쪽 다 정확히 모르기 때문입니다. 이 글에서는 계약갱신청구권 을 언제·어떻게 행사하는지, 갱신되면 조건은 어떻게 바뀌는지, 그리고 임대인이 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유와 최근 대법원 판례까지 실무 관점에서 정리해 드립니다. 계약갱신청구권이란 — 근거 조문부터 짚고 갑니다 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 에 규정돼 있습니다. 핵심은 이렇습니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면, 임대인은 법이 정한 9가지 거절 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 즉 임차인의 권리이고, 임대인은 원칙적으로 응해야 하는 구조입니다. 여기서 실무상 가장 많이 헷갈리는 것이 묵시적 갱신과의 차이입니다. 묵시적 갱신은 임대인·임차인 누구도 아무 말 없이 만기가 지나 자동으로 연장되는 것이고, 계약갱신청구권은 임차인이 "갱신하겠다"고 적극적으로 의사를 밝혀 행사하는 권리입니다. 묵시적 갱신으로 연장...

전월세상한제 5% 계산법 완벽정리 — 조례 예외까지 한 번에 [전월세상한제 5% 계산 핵심 요약] 전월세상한제 5% 계산 공식, 지자체 조례 예외, 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 달라지는 계산법까지 실전 예시로 정리했습니다. 최신 기준금리도 반영했습니다. "5% 이내로만 올려주면 된다"는 건 다들 아는데, 막상 계산기를 두드려보면 헷갈리는 분들이 정말 많습니다. 보증금만 올리는 경우와 월세를 올리는 경우, 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우가 각각 계산법이 다르기 때문입니다. 게다가 "5%"가 어느 지역에서나 똑같이 적용되는 것도 아닙니다. 이 글에서는 전월세상한제의 5% 계산 공식부터, 잘 알려지지 않은 지자체 조례 예외, 그리고 보증금-월세 혼합 계약에서 계산이 달라지는 이유까지 실전 예시로 정리해 드립니다. 전월세상한제란 — 근거부터 정확히 알기 근거: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 계약 기간 중 또는 계약갱신청구권 행사 시, 임대인이 요구할 수 있는 보증금·차임 증액은 기존 금액의 20분의 1(5%)을 초과할 수 없음 묵시적 갱신은 조건 자체가 동일하게 유지되므로 이 조항이 적용될 상황 자체가 생기지 않음 — 5% 상한이 실제로 문제 되는 건 계약갱신청구권 행사 시점 5% 계산 공식 — 기본 원리 공식: 새 보증금(또는 차임) ≤ 기존 보증금(또는 차임) × 1.05 예시: 기존 보증금 5억 원인 전세 → 5억 원 × 1.05 = 5억 2,500만 원이 법정 상한 기존 차임(월세)도 동일한 방식: 월세 100만 원 → 105만 원이 상한 보증금과 월세가 함께 있는 경우(반전세)에는 각각 따로 5%씩 올리는 것이 아니라, 전체를 하나의 기준으로 환산해 계산해야 정확함(뒤에서 실전 예시로 설명) "5%가 상한이 아닐 수도 있다" — 조례 예외 법에서 정한 5%는 어디까지나...

전세 보증금 5% 인상 합의, 갱신청구권은 사라질까 [계약갱신청구권 소진 핵심 요약] 임대인이 만기 전 5% 이내 증액을 제안해 조용히 합의하는 실무 관행, 이 경우 계약갱신청구권이 소진되는지, 5%를 초과해 요구받을 때는 어떻게 달라지는지 판례 근거로 정리했습니다. 전세나 월세 만기가 다가오면 임대인이 먼저 "5% 이내로만 올릴게요"라고 제안하는 경우가 실무에서 훨씬 흔합니다. 세입자 입장에서도 "법정 상한이 5%라던데 그 안이니 됐다" 싶어 별다른 의사표시 없이 그냥 합의하고 넘어가는 경우가 대부분입니다. 문제는 여기서 아무도 짚어주지 않는 두 가지입니다. 첫째, 이렇게 조용히 5% 합의로 넘어가면 내 계약갱신청구권 (평생 1회)은 이미 써버린 걸까요? 둘째, 만약 다음번엔 임대인이 5%를 훌쩍 넘겨서 요구한다면 그때도 "어쩔 수 없나 보다" 하고 응해야 할까요? 결론부터 말씀드리면 이 두 질문의 답은 완전히 다릅니다. 실무에서 가장 흔한 패턴부터 짚어보기 임대인이 만기 6개월~2개월 전 사이 먼저 "이번엔 O% 올려주세요"라고 제안 세입자가 "5% 이내니 괜찮다" 판단하고 별다른 조건 언급 없이 동의, 계약서 재작성 또는 구두 합의 이 경우 임차인은 '계약갱신청구권을 행사한다'는 말을 한 적이 없음 — 그냥 임대인 제안에 동의한 것뿐 이 경우 계약갱신청구권은 소진되는가 — 아직 아닙니다 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신청구권을 "임차인이 청구할 경우"라고 규정 → 명시적 의사표시가 있어야 행사로 인정 법제처 생활법령정보 해설도 "개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정"된다고 밝힘 즉 "네, 올려드릴게요" 정도의 동의만으로는 갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않음 → 다음 만기에...