전세 보증금 5% 인상 합의, 갱신청구권은 사라질까
전세 보증금 5% 인상 합의, 갱신청구권은 사라질까 [계약갱신청구권 소진 핵심 요약] 임대인이 만기 전 5% 이내 증액을 제안해 조용히 합의하는 실무 관행, 이 경우 계약갱신청구권이 소진되는지, 5%를 초과해 요구받을 때는 어떻게 달라지는지 판례 근거로 정리했습니다. 전세나 월세 만기가 다가오면 임대인이 먼저 "5% 이내로만 올릴게요"라고 제안하는 경우가 실무에서 훨씬 흔합니다. 세입자 입장에서도 "법정 상한이 5%라던데 그 안이니 됐다" 싶어 별다른 의사표시 없이 그냥 합의하고 넘어가는 경우가 대부분입니다. 문제는 여기서 아무도 짚어주지 않는 두 가지입니다. 첫째, 이렇게 조용히 5% 합의로 넘어가면 내 계약갱신청구권 (평생 1회)은 이미 써버린 걸까요? 둘째, 만약 다음번엔 임대인이 5%를 훌쩍 넘겨서 요구한다면 그때도 "어쩔 수 없나 보다" 하고 응해야 할까요? 결론부터 말씀드리면 이 두 질문의 답은 완전히 다릅니다. 실무에서 가장 흔한 패턴부터 짚어보기 임대인이 만기 6개월~2개월 전 사이 먼저 "이번엔 O% 올려주세요"라고 제안 세입자가 "5% 이내니 괜찮다" 판단하고 별다른 조건 언급 없이 동의, 계약서 재작성 또는 구두 합의 이 경우 임차인은 '계약갱신청구권을 행사한다'는 말을 한 적이 없음 — 그냥 임대인 제안에 동의한 것뿐 이 경우 계약갱신청구권은 소진되는가 — 아직 아닙니다 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신청구권을 "임차인이 청구할 경우"라고 규정 → 명시적 의사표시가 있어야 행사로 인정 법제처 생활법령정보 해설도 "개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정"된다고 밝힘 즉 "네, 올려드릴게요" 정도의 동의만으로는 갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않음 → 다음 만기에...