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경매 토지거래허가 제외와 실거주 의무, 경락잔금대출 전입 의무 정리 [경매 토지거래허가 핵심 요약] 법원 경매는 부동산 거래신고법 제14조 제2항 제2호에 따라 경매 토지거래허가 대상에서 빠지므로, 토허구역 아파트라도 허가나 2년 실거주 의무 없이 낙찰받을 수 있습니다. 그러나 수도권·규제지역에서 경락잔금대출을 받으면 6개월 내 전입 의무가 붙는 것으로 안내되고, 팔 때는 양도세 거주요건이 따라오므로 "실거주 의무가 없다"는 말은 취득 단계에만 맞습니다. 제가 경매 물건을 분석하면서 요즘처럼 같은 질문을 많이 받은 적이 드뭅니다. "토허구역은 경매로 사면 실거주 안 해도 되니까, 전세 끼고 낙찰받으면 되는 거죠?" 절반은 맞고 절반은 틀린 이야기입니다. 경매가 토지거래허가에서 빠지는 것은 법에 명문으로 적힌 사실입니다. 그래서 서울 전역이 허가구역으로 묶인 뒤 강남권 아파트 경매에 응찰자가 몰렸습니다. 하지만 낙찰 뒤 잔금을 대출로 치르는 순간, 그리고 몇 년 뒤 팔 때는 전혀 다른 규제가 기다리고 있습니다. 이 글에서는 경매와 토지거래허가의 관계 를 조문으로 확인하고, 매매와 무엇이 다른지, 경락잔금대출 전입 의무와 선순위 임차인 인수 위험, 양도세 거주요건까지 입찰 전에 따져야 할 순서대로 정리해 드리겠습니다. 경매 토지거래허가 제외, 법적 근거는 토지거래허가를 규정한 부동산 거래신고법 제11조는 허가구역 안 토지의 소유권을 "대가를 받고" 이전하는 계약에 허가를 받도록 합니다. 경매도 대금을 내고 소유권을 얻는 유상 취득이지만, 같은 법 제14조 제2항은 제11조를 적용하지 않는 경우로 제1호 토지 수용, 제2호 「민사집행법」에 따른 경매 를 명시하고 있습니다. 허가를 받지 않으니 허가 조건인 "허가 목적대로 2년 이상 직접 이용할 의무"(같은 법 제17조)도 생기지 않습니다. 또한 경매는 매매계약 신고 대상이 아니어서 토허구역 매매에서 ...

토허제 실거주 유예 1년 연장, 세입자 낀 집 최장 3년 3개월 입주 유예 정리 [토허제 실거주 유예 핵심 요약] 토지거래허가구역에서 세입자가 사는 집을 살 때 적용되는 토허제 실거주 유예 신청기한이 2027년 12월 31일까지 1년 늘어나고, 기존 임대차 잔여기간에 더해 갱신계약 1회(최대 2년)까지 유예가 인정될 예정입니다. 다만 무주택 요건, 허가 후 4개월 내 취득, 입주 후 2년 거주 의무는 그대로여서 요건을 하나라도 놓치면 혜택을 받지 못합니다. 제가 서초 일대에서 매매 상담을 받다 보면 요즘 가장 자주 듣는 질문이 "세입자 있는 집, 토허구역에서도 이제 살 수 있나요?"입니다. 집주인은 세금 때문에 팔고 싶은데 세입자 계약이 남아 있고, 매수자는 무주택이라 당장 들어가 살 생각은 있지만 입주 날짜가 맞지 않아 계약이 무산되는 장면을 올해 여러 번 봤습니다. 국토교통부가 2026년 9월 17일 이 문제를 보완하는 부동산 거래신고법 시행령 개정안을 발표했습니다. 5월에 도입된 실거주 유예의 신청기한을 1년 연장하고, 세입자가 계약을 갱신해 계속 사는 경우까지 유예 범위를 넓히는 내용입니다. 이 글에서는 토허제 실거주 유예 연장 의 핵심 내용과 대상 주택, 무주택 매수자 요건, 최장 3년 3개월이 어떻게 계산되는지, 그리고 실제 계약 전에 꼭 확인해야 할 순서를 정리해 드리겠습니다. 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행이 예정된 단계라는 점도 함께 기억해 두시기 바랍니다. 토허제 실거주 유예 연장, 무엇이 바뀌었나 토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받은 매수자는 원칙적으로 정해진 기간 안에 입주해 2년 이상 직접 거주해야 합니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 허가구역으로 묶이면서, 세입자 계약이 많이 남은 집은 사실상 거래가 막히는 "매물 잠김" 문제가 생겼습니다. 정부는 2...