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장기거주공제 2028년 시행, 지금 팔까 버틸까 양도세 계산법 [장기거주공제 핵심 요약] 정부는 2026년 세제개편안에서 주택 양도세의 장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 바꾸는 안을 내놓았습니다. 2027년 양도분까지는 현행 방식이 이어지고, 2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%, 2029년부터는 거주 연 8%만 적용되며 공제액 한도(20억 원→10억 원)도 새로 생깁니다. 정부안은 9월 3일 국회에 제출됐고, 국회 심사를 거쳐야 확정됩니다. 제가 반포·방배 일대에서 1주택 매도 상담을 하다 보면, 요즘 가장 자주 받는 질문이 "올해 안에 파는 게 낫습니까, 내년에 파는 게 낫습니까"입니다. 8월 세제개편안이 나온 뒤로는 장기보유특별공제가 어떻게 바뀌는지 묻는 분이 눈에 띄게 늘었습니다. 핵심은 이름에서 드러납니다. 지금까지는 오래 보유 하기만 해도 공제를 받았지만, 개편안에서는 실제로 거주 한 기간 중심으로 공제를 계산합니다. 같은 10년 보유라도 거주 기간이 짧았다면 공제율이 크게 달라집니다. 이 글에서는 정부안의 공제율과 한도를 연도별로 비교하고, 거주 기간별 공제율을 직접 환산해 보겠습니다. 마지막에는 양도 시기를 정할 때 확인할 순서도 정리했습니다. 다만 정부안은 9월 3일 국회에 제출된 단계이고 국회 심사를 거쳐야 확정되므로, 최종 내용과 다를 수 있다는 점을 먼저 말씀드립니다. 장기보유특별공제, 무엇이 달라지나 정부안에 따르면 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 주택은 '장기거주소득공제', 상가·토지 등 주택 외 자산은 '장기보유소득공제'로 제도가 나뉩니다. 주택만 거주 중심으로 바뀌고, 주택 외 자산에는 보유 중심의 장기보유소득공제가 적용됩니다. 장기거주소득공제 연도별 공제율과 공제액 한도 비교 인포그래픽 구분 2027년 양도분까지 2028년 양도분 2029년 이후 1세대 1주택 공제율...

  8·3 세제개편 후 비거주 1주택자 양도세 차액 및 실거주 전환 엑시트 가이드 "직장 발령 때문에 지방에 전세를 살면서 서울 아파트에 세를 놓았는데, 8·3 세제 개편으로 비거주 1주택자 혜택이 대폭 줄어든다니 잠이 안 옵니다." "지금 세입자를 내보내고 실입주를 해야 할까요, 아니면 차라리 양도세 비과세 혜택이 살아있을 때 팔아치우는 게 맞을까요?" 정부의 8·3 세제 개편안이 가시화되면서 시장의 가장 큰 혼란에 빠진 계층은 다주택자가 아닌 '실거주하지 못하는 비거주 1주택자' 입니다. 1세대 1주택자라는 이유로 안심하고 있던 보유자들에게 장기보유특별공제 거주 요건 강화와 세제 혜택 재편이라는 강력한 규제의 화살이 집중되고 있기 때문입니다. '단순 보유'만으로는 더 이상 똘똘한 한 채의 절세 효과를 누릴 수 없는 시대가 도래했습니다. 비거주 1주택자가 맞닥뜨린 세금 격차를 정밀하게 분석하고, 실입주 전환과 매도 사이에서 최적의 손익분기점을 찾는 실전 엑시트(Exit) 전략을 정리합니다. 1. 8·3 세제 개편안의 핵심: '보유'와 '거주'의 양도세 격차 시뮬레이션 현행 「소득세법」 제95조에 따르면 1세대 1주택 고가주택(12억 원 초과)은 2년 이상 거주 요건을 채워야만 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받습니다. 정부의 8·3 세제 개편안은 여기서 한 걸음 더 나아가 단순 보유에 따른 공제율을 축소·폐지하고 '실제 거주기간' 위주로 공제 체계를 전면 재편하는 내용을 담고 있습니다. 1주택 장기보유특별공제 거주요건 개편에 따른 실거주 vs 비거주 양도세 시뮬레이션 비교 ...