장기거주공제 2028년 시행, 지금 팔까 버틸까 계산법
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| 장기거주공제 2028년 시행, 지금 팔까 버틸까 양도세 계산법 |
[장기거주공제 핵심 요약]
정부는 2026년 세제개편안에서 주택 양도세의 장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 바꾸는 안을 내놓았습니다. 2027년 양도분까지는 현행 방식이 이어지고, 2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%, 2029년부터는 거주 연 8%만 적용되며 공제액 한도(20억 원→10억 원)도 새로 생깁니다. 정부안은 9월 3일 국회에 제출됐고, 국회 심사를 거쳐야 확정됩니다.
제가 반포·방배 일대에서 1주택 매도 상담을 하다 보면, 요즘 가장 자주 받는 질문이 "올해 안에 파는 게 낫습니까, 내년에 파는 게 낫습니까"입니다. 8월 세제개편안이 나온 뒤로는 장기보유특별공제가 어떻게 바뀌는지 묻는 분이 눈에 띄게 늘었습니다.
핵심은 이름에서 드러납니다. 지금까지는 오래 보유하기만 해도 공제를 받았지만, 개편안에서는 실제로 거주한 기간 중심으로 공제를 계산합니다. 같은 10년 보유라도 거주 기간이 짧았다면 공제율이 크게 달라집니다.
이 글에서는 정부안의 공제율과 한도를 연도별로 비교하고, 거주 기간별 공제율을 직접 환산해 보겠습니다. 마지막에는 양도 시기를 정할 때 확인할 순서도 정리했습니다. 다만 정부안은 9월 3일 국회에 제출된 단계이고 국회 심사를 거쳐야 확정되므로, 최종 내용과 다를 수 있다는 점을 먼저 말씀드립니다.
장기보유특별공제, 무엇이 달라지나
정부안에 따르면 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 주택은 '장기거주소득공제', 상가·토지 등 주택 외 자산은 '장기보유소득공제'로 제도가 나뉩니다. 주택만 거주 중심으로 바뀌고, 주택 외 자산에는 보유 중심의 장기보유소득공제가 적용됩니다.
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| 장기거주소득공제 연도별 공제율과 공제액 한도 비교 인포그래픽 |
| 구분 | 2027년 양도분까지 | 2028년 양도분 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 공제율 | 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) | 거주 연 6%(최대 60%) + 보유 연 2%(최대 20%) | 거주 연 8% (최대 80%) |
| 공제액 한도 | 없음 | 20억 원 (인별 연간·양도 물건별 각각 적용) | 10억 원 (인별 연간·양도 물건별 각각 적용) |
| 비조정대상지역 다주택자 | 보유 연 2% (최대 30%) | 보유 연 1%(최대 15%)와 거주 연 2%(최대 30%) 중 높은 공제율 | 거주 연 2% (최대 30%) |
1세대 1주택 공제의 기본 요건은 현행과 같이 3년 이상 보유, 2년 이상 거주입니다. 고가주택 기준인 12억 원도 유지되므로, 이 공제의 변화는 양도가액이 12억 원을 넘는 주택에서 특히 크게 느껴집니다. 조정대상지역 다주택자의 공제 적용은 별도 규정을 따르므로 이 글에서는 다루지 않습니다.
한 가지 더 말씀드리면, 공제 한도와 시행 시기는 국회에서 논란이 된 쟁점이라 심사 과정에서 달라질 수 있습니다.
거주 기간별 공제율, 직접 비교해 보면
보유 10년을 기준으로 거주 기간만 바꿔 공제율을 환산해 보았습니다. 1세대 1주택 요건은 모두 갖췄다고 가정한 단순 계산입니다.
| 보유 10년 기준 거주 기간 | 현행 (~2027 양도) | 2028년 양도 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 거주 10년 | 80% | 80% | 80% |
| 거주 5년 | 60% | 50% | 40% |
| 거주 3년 | 52% | 38% | 24% |
| 거주 2년 | 48% | 32% | 16% |
표에서 보듯 10년을 꽉 채워 거주한 분은 공제율에 변화가 없습니다. 반면 보유는 길지만 거주가 짧았던 분, 예를 들어 전세를 주고 다른 곳에 살았던 분은 공제율이 단계적으로 크게 줄어듭니다.
실전 팁 (1주택 매도 예정자): 주민등록초본으로 해당 주택의 전입·전출 이력을 확인해 거주 연수부터 확정하세요. 거주 기간이 짧을수록 2028년 이후 공제율 하락 폭이 커집니다.
공제액 한도 20억·10억, 고가주택 영향
이번 개편에서 가장 눈에 띄는 부분은 공제액에 한도가 생긴다는 점입니다. 지금은 한도가 없어 양도차익이 큰 집일수록 공제액도 커졌지만, 정부안은 2028년 양도분 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 제한하고, 인별 연간과 양도 물건별로 각각 적용합니다.
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| 장기거주소득공제 시행 전후 1주택 양도세 변화 정부 시뮬레이션 인포그래픽 |
공제액은 '과세 대상 양도차익 × 공제율'로 계산합니다. 1세대 1주택은 양도가액 12억 원을 넘는 부분만 과세되므로, 과세 대상 양도차익은 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액으로 구합니다.
예를 들어 20억 원에 사서 40억 원에 팔고 10년 보유·10년 거주한 경우를 보겠습니다. 양도차익 20억 원 중 과세 대상은 20억 원 × (40억 − 12억) ÷ 40억 = 14억 원이고, 공제율 80%를 적용하면 공제액은 11억 2천만 원입니다. 2028년 한도(20억 원) 안이라 그대로지만, 2029년 이후에는 한도 10억 원에 걸려 공제액이 1억 2천만 원 줄어듭니다.
정부 시뮬레이션으로 보도된 사례는 더 뚜렷합니다. 아래 금액은 보도된 수치를 반올림한 것입니다.
| 사례 (1세대 1주택) | 2027년 양도 | 2028년 양도 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 25억 원 취득 → 75억 원 양도, 10년 보유·거주 | 약 3억 2천만 원 | 약 9억 2천만 원 | 약 13억 7천만 원 |
| 12억 원 취득 → 32억 원 양도, 10년 보유·2년 거주 | 약 2억 3,600만 원 | 약 3억 2,000만 원 | 약 4억 500만 원 |
반대로 중저가 장기 거주자는 유리해질 수 있습니다. 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1주택자는 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 커지는 안이 함께 담겼습니다(2027년 1월 1일 이후 양도분부터, 특수관계인 간 양도와 비거주자는 제외). 10억 원에 사서 20억 원에 판 10년 거주 사례에서 세금이 약 1,280만 원에서 약 740만 원으로 줄어드는 것으로 보도됐습니다.
거주로 인정되는 기간과 예외
비거주 기간은 보유 기간이 아무리 길어도 공제받을 수 없다는 것이 개편안의 방향입니다. 다만 부득이한 사정은 일정 부분 거주 기간으로 인정하도록 설계되었습니다.
| 구분 | 개편안 내용 |
|---|---|
| 부득이한 사유 | 취학, 직장 변경·전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력 전학, 해외 취학·근무, 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가 등으로 다른 시·군으로 이전하는 경우, 이전일 현재 1년 이상 계속 거주한 주택에 한해 최장 3년까지 보유 기간을 거주 기간으로 인정 |
| 등록임대주택 | 조정대상지역 매입임대 아파트를 제외한 등록임대주택은 임대 기간을 연 2%(최대 30%) 한도로 거주 기간에 반영 |
| 특례주택 보유 | 기존 주택과 특례주택(인구감소지역 주택, 지방 저가주택 등)을 함께 보유한 기간을 거주 기간으로 인정 |
| 재개발·재건축 | 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 계속 거주한 주택은 인가일부터 입주 가능일까지 공사 기간의 50%를 거주 기간으로 인정 |
| 다주택자 | 2029년부터 거주 연 2%(최대 30%)만 적용 (2년 이상 거주 시) |
제가 현장에서 자주 만나는 경우는 자녀 학군이나 직장 때문에 몇 년간 다른 지역에 살다 돌아온 집주인입니다. 이런 분은 거주 기간이 보유 기간보다 짧게 잡히기 쉬워 사전 확인이 꼭 필요합니다. 다만 이 거주 기간 인정은 공제율 계산에만 적용되고, 1세대 1주택 우대공제나 비과세의 2년 거주 요건에는 적용되지 않습니다. 구체적인 인정 요건은 시행령에서 정해지므로 확정된 뒤 다시 살펴보셔야 합니다.
지금 팔까 버틸까, 판단 순서 5단계
정답은 거주 기간, 양도차익, 매도 가능 시기에 따라 달라집니다. 아래 순서대로 같은 숫자를 대입해 비교해 보시길 권합니다.
| 단계 | 확인 내용 |
|---|---|
| 1. 거주 연수 확정 | 주민등록초본으로 전입·전출 이력을 확인하고 실제 거주 기간을 정리 |
| 2. 과세 대상 양도차익 | 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액으로 계산 |
| 3. 연도별 공제 비교 | 현행·2028년·2029년의 공제율과 한도(20억·10억 원)를 같은 숫자로 대입 |
| 4. 양도 시기 점검 | 양도 시기는 원칙적으로 잔금 청산일 기준(소득세법 시행령 제162조)이므로, 계약일이 아니라 잔금일이 2027년 12월 31일 이전인지 확인. 잔금이 밀리면 해를 넘길 수 있으니 여유를 둘 것 |
| 5. 확정 법령으로 재계산 | 국회 통과 내용과 시행령이 확정되면 세무사와 최종 계산 |
한 가지 주의할 점은 세금만 보고 서둘러 팔면 다른 비용이 더 클 수 있다는 것입니다. 갈아탈 집의 취득 비용, 대출 한도, 이사 계획까지 함께 놓고 판단하셔야 합니다.
실전 팁 (매도 시기 고민 중인 1주택자): '지금 팔아야 세금이 적다'는 결론부터 정하지 마세요. 거주 10년 이상이고 양도차익이 크지 않다면 차이가 작을 수 있습니다. 반대로 거주가 짧고 양도차익이 큰 집일수록 연도별 차이가 커지니 계산표부터 만들어 보세요.
💡 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 장기거주공제는 이미 시행된 제도인가요?
아닙니다. 2026년 세제개편안의 정부안으로 9월 3일 국회에 제출됐고, 국회 심사를 거쳐야 확정됩니다. 정부안 기준으로 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되고, 2027년 양도분까지는 현행 장기보유특별공제가 유지됩니다.
Q2. 10년 이상 거주했다면 영향이 없나요?
공제율은 최대 80%로 같지만, 공제액 한도(2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원)가 새로 생깁니다. 양도차익이 큰 고가주택은 공제율이 같아도 공제액이 줄어들 수 있습니다.
Q3. 임대를 준 기간도 거주 기간으로 인정되나요?
개편안에는 등록임대주택 임대 기간의 일부 반영(조정대상지역 매입임대 아파트 제외), 부득이한 사유로 이전한 경우 최장 3년 인정 등이 포함됐습니다. 다만 모든 임대 기간이 인정되는 것은 아니며 유형별 요건은 시행령으로 정해지므로 확정 후 확인이 필요합니다.
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(※ 본 포스팅은 소득세법 및 재정경제부 2026년 세제개편안(정부안)을 바탕으로 작성된 일반적인 정보 제공 목적의 글입니다.)
[주의]
본 포스팅은 실전 부동산 양도소득세·세제 실무를 바탕으로 작성된 일반적인 정보 제공 목적의 글입니다. 본 글은 국회 심의 전 정부안을 다루므로 확정 과정에서 공제율·한도·시행 시기가 달라질 수 있습니다. 개인별 사실관계와 확정되는 법령에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 매도·계약 전에는 반드시 세무사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 본 글의 정보에 기반한 법적·재정적 조치에 대해 당사는 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.
🔗 참고 출처 및 공식 출처
- 재정경제부: 2026년 세제개편안 및 상세본(2026. 8. 3. 발표), 소득세법 일부개정법률안(2026. 9. 3. 국회 제출)
- 국가법령정보센터: 소득세법 제89조(비과세 양도소득), 제95조(양도소득금액), 제103조(양도소득기본공제), 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)
- 유관 기관·전문기관 자료: 삼일PwC Tax News Flash(2026. 8. 3.), 법무법인 세제개편안 분석 뉴스레터 등 공개 자료
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