경매 감정가 실거래가 시차 활용법 — 6개월 전 가격으로 저평가 물건 찾는 법
감정가 실거래가 시차 활용법 — 6개월 전 가격으로 저평가 아파트 찾는 법 [경매 감정가 시차 핵심 요약] 경매 감정가는 보통 6개월~1년 전 시세 기준입니다. 감정평가 시점과 실거래가 공개시스템을 대조해 저평가 물건을 가려내는 실전 방법을 정리했습니다. 올해 법원경매 신규 신청 건수가 1분기에만 3만 건을 넘어서며 13년 만에 최대치를 기록했습니다. 고금리 국면이 길어지면서 담보대출 상환에 어려움을 겪는 물건이 경매로 흘러든 결과인데요, 흥미로운 점은 물건은 쏟아지는데도 서울 아파트 경매 낙찰가율은 3년 6개월 만에 최고 수준까지 올라섰다는 사실입니다. 최근 강도 높은 부동산 대책으로 일반 매매 시장의 실거주 요건이 강화되면서, 경매 시장이 오히려 대체 투자처로 주목받고 있기 때문입니다. 이렇게 경쟁이 치열해질수록 "감정가가 낮다"는 이유만으로 물건을 고르면 손해를 볼 확률이 커집니다. 감정가는 시세가 아니라 감정평가 시점 기준의 과거 가격이기 때문입니다. 이번 글에서는 감정가와 실거래가 사이에 왜 시차가 생기는지, 그리고 그 시차를 역으로 이용해 진짜 저평가 물건을 가려내는 실전 방법을 법적 근거와 함께 정리해 보겠습니다. 목차 [숨기기] 감정가는 왜 항상 "옛날 가격"일까 — 법적 근거와 절차상 시차 경매 절차에서 최저매각가격을 정하는 기준은 감정인의 평가액입니다. 민사집행법 제97조 제1항은 "법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다"고 규정하고 있습니다. 즉 감정가는 감정인(감정평가사)이 경매개시결정 직후 현장을 조사해 산정한 특정 시점의 평가액이며, 이후 시세 변동을 실시간으로 반영하지 않습니다. 문제는 이 평가 시점과 실제 매각(입찰)이 이루어지는 시점 사이에 상당한 간격이 존재한다는 점입니다. 통상 경매개시결정부터 최초 매각기일까지 ...